KUZEY KIBRIS’TA EMLAK SATIN ALMAK

SATIN ALMA SÜRECİ GEREKLİ EVRAKLAR

Satın alacak kişinin satın alacağı gayrimenkül ile ilgili olarak gerekli işlemleri yapabilmesi için istenilen evraklar.

Kuzey Kıbrıs’ta emlak satın almak isteyen veya kiralamak isteyen yabancı uyruklu kişilerin işlem yapmadan önce hazırlaması gerekenleri aşağıda görebilirsiniz.

• SÜRESİ GEÇERLİ OLAN PASAPORTUN KOPYASI
• YAŞADIĞI ÜLKENİN POLİS TEŞKİLATINDAN TEMİZ KAĞIDI
• ULUSLARARASI PARA TRANSFERİ YAPABİLECEĞİ BANKA HESABI İLETİŞİM
• KURULMASI İÇİN GEREKLİ BİLGİLERİN SAĞLANMASI (EV ADRESİ,TELEFON,EMAIL)
• SATIN ALINACAK EMLAK İÇİN GEREKLİ OLAN BAKANLAR KURULU ONAYI

KUZEY KIBRIS’ta emlak alırken yabancı uyruklu kişilerin bakanlar kurulundan onay alması gerekmektedir. Bu işlemleri yapmak için profesyonel olarak hizmet vermekte olan avukat veya farklı işletmelerden de destek alınabilir.

Bakanlar kurulu onayı için 1. Madde de belirtilen evrakların hazırlanması gerekmektedir.

Onay süreci yaklaşık 3 ile 6 ay arasında değişkenlik göstermektedir.

ALICININ DİKKAT ETMESİ GEREKEN DURUMLAR

Kuzey Kıbrıs’ta emlak satın alırken veya emlak kiralarken yabancı uyruklu kişilerin dikkat etmesi gereken noktaları aşağıda görebilirsiniz. Satın alınacak gayrimenkulün durum tespiti yapılması gerekmektedir. Mülkiyetin tapusunun hisseli veya müşterek halde olup olmadığını,ipotek,haciz veya benzeri bir kısıtlamaya tabi tutulup tutulmadığı veya taşınmaz malın satışında herhangi bir engel oluşturacak bir beyanın olup olmadığını ilgili şehrin Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kesinlikle kontrol edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul satın alımı inşaat şirketinden yapılacaksa inşaatı yapacak olan şirketin araştırılması çok önemlidir.

Satın alınacak gayrimenkul inşaat şirketi tarafından eksiksiz bir şekilde teslim edilip edilmeyeceği konusunda alıcının dikkatli bir araştırma yapması gerekmektedir. Herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için inşaat şirketinin önceden yapmış olduğu projelerin teslimatları ile ilgili bir araştırma yapılıp şirketin güncel durumu hakkında daha efektif bilgiye sahip olabilirsiniz. Ayrıca inşaatı yapacak olan şirketin herhangi bir avukat yardımıyla durum tespitini araştırabilir ve güvenirlilik durumunu görebilirsiniz.

Şahıs veya inşaat şirketi tarafından satılan mülkiyetlerin satın alma işlemlerini kesinlikle profesyonel bir avukat yardımıyla hazırlanan sözleşme doğrultusunda tamamlanması gerekmektedir. Böylelikle satın alma işlemi sırasında hem alıcı hem de satıcı kısmının güvenli bir şekilde işlemleri bitirmesi sağlanacaktır.

Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir. Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir.

KTİMB ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitlerin inşa ettiği yapıların tercih edilmesi önerilmektedir. Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli yada müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olduğundan emin olunmalıdır.

ALICI TARAFIN SATIŞ SÖZLEŞMESİNİ ONAYLATMASI

Kuzey Kıbrıs’ta emlak satın alırken muhakkak satın alınan gayrimenkül için hazırlanan sözleşmenin TAPU VE KADASTRO DAİRESİ tarafından sözleşmenin imzalandığı tarih baz alınarak en geç 30 GÜN içerisinde onaylanması gerekmektedir.

MÜLK SATIN ALMA SINIRLAMALARI

Kuzey Kıbrıs’ta emlak satın alan veya kiralayan yabancı uyruklu kişilerin Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar)” Yasası çerçevesinde belirli kriterler doğrultusunda işlem yapmaları gerekmektedir, Uzun vadeli kiralamada; Kira süresi en az 10 (on) yıl, en fazla 99 (doksan dokuz) yıl olabilir, Uzun vadeli kira yoluyla edinilecek taşınmaz mal üzerinde inşaat yapımı söz konusu ise, buna ilişkin şartlar tüm detayları ile uzun vadeli kira sözleşmesinde mutlaka yer almalıdır, Kiralanacak taşınmaz malın boş arazi olması halinde, yüz ölçümü 1 (bir) dönümden (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kareden) fazla olamaz. Kiralanacak arazi içerisinde 1(bir) konut veya 1(bir) apartman dairesi olması halinde ise arazinin yüz ölçümü 5 (beş) dönümden (6.692 metre karaden) fazla olamaz, kiralanacak arazi üzerinde ikinci bir konut yapılamaz. Satın almada; Yabancı uyruklu bir kişi, arazinin boş olması kaydıyla 1(bir) dönüme (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kare) kadar arazi satın alabilmektedir. Satın alınacak arazi içerisinde konut varsa, 1(bir) adet konut olması koşuluyla 5(beş) dönüme kadar arazi satın alabilirler. Satın alacakları 1(bir) adet konut bir Site içerisinde ise, söz konusu arazi için bir alan sınırlaması yoktur. Yabancı uyruklu bir kişi, 52/2008 sayılı yasa uyarınca, sadece 1 (bir) adet konut veya apartman dairesi satın alma hakkına sahiptir. Aynı soyadını taşıyan çiftler bir (1) kişi olarak işlem görür. Yabancı uyruklu bir kişinin, boş müstakil arazi, içinde konut olan müstakil arazi veya site tarzı yerleşimin bulunduğu arazi içerisinde konut satın alma hakkı tekdir, başka bir konut/daire inşa etme veya satın alma hakkı yoktur. Bir yabancı, kirasında veya adında kayıtlı bulunan malı, birinci ve ikinci derece kan ve akrabalık bağı olan kişilere, Bakanlığın bilgisi ve soruşturmalar neticesinde onayını alarak devredebilir, başka bir yabancıya satabilir veya ipotek verebilir.

VERGİLER VE HARÇLAR

Satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı (damga pulu). (İleri tarihli teslimlerde taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi 30 gün içerisinde Tapu Dairesi’ne kaydedilmelidir. Bu işlem alıcının mülkiyet hakkının tescillenmesini sağlar). (Alıcı tarafından ödenir). Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) KKTC ve TC vatandaşları için %6, Yabancı uyruklu kişiler için %12 Taşınmaz mal devir harcı. (Alıcı tarafından ödenir). Satış sözleşmesi ile yapılan satışlarda, satış sözleşmesinin Tapu Dairesi’ne kaydı yapılırken yabancı uyruklu kişiler %12’lik harcın yarısına tekabül eden %6’lık kısmını peşin olarak ödemekle yükümlüdür. (kalan miktar tapu devri sırasında ödenir). Peşin olarak ödenen %6’lık kısmın Satış sözleşmesi kayıt işlemi olmadan, doğrudan tapu devri yapılan işlemlerde %12 oranındaki devir harcının tamamı bir defada tahsil edilir. Bunun Bu uygulama 31 Aralık 2023 tarihine kadar sürecektir. Sonrasında ise %12 olan devir harcının yabancı uyruklu kişiler için de %6 oranına düşürülmesi hedeflenmektedir. Karar, KKTC Bakanlar Kurulu’nun yetkisindedir. Taşınmaz mal değeri üzerinden %5 KDV harcı. (Satıcı profesyonel ise kdv bedeli alıcı tarafından ödenir. (Satıcı profesyonel değilse kdv ödemez). Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). (Satıcı tarafından ödenir).14 Şubat 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile uygulamaya giren ve 31 Ocak 2024 tarihine kadar geçerli olan Yasa Gücünde Kararname ile, dünya genelinde yaşanan ve ülkemizi de etkileyen ekonomik daralma nedeniyle geçici bir süre için stopaj vergisine ek vergi uygulaması getirilmiştir. Buna göre; KKTC vatandaşı olan gerçek kişiler bu uygulamadan muaftır, TC yurttaşları, mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, KKTC ve TC dışında kalan yabancı uyruklu kişiler ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı, Tüzel kişilerde, hissedarların %51 ve üzeri KKTC vatandaşı olması halinde mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, hissedarların %51 ve üzeri yabancı uyruklu olması halinde ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı payı ödenecektir. KOÇAN ÇEŞİTLERİ Türk Tapusu: 1974 öncesi Kıbrıslı Türkler, İngilizler ve diğer milliyetlere ait olan

Taşınmaz Mal Koçanları Eşdeğer: 1974 sonrasında Kıbrıs’lı Türkler, Güney Kıbrıs’taki taşınmaz mallarını bırakarak Kuzey’e göç etmişlerdir. Daha sonra KKTC Devleti, Kuzey’deki önceden Kıbrıslı Rumlara ait olan bazı taşınmazlara Güneyde’de bırakılan mala karşılık tapu çıkarmıştır. Bu tip taşınmazlara halk arasında Eşdeğer Koçanlı denir. Tahsis: 1974 den sonra K.K.T.C Devleti savaş gazilerine, ailelerine, Türkiye Cumhuriyeti’den yerleşmek için davet edilen insanlara, Güney’den Kuzey’e gelip herhangi bir malı olmayan insanlara devlet tarafından verilen ve/veya tahsis edilen gayrimenkul.

ÖLÇÜ BİRİMLERİ

KKTC’de arsa/arazi alım satımlarında sıklıkla dönüm, evlek ve ayak kare (ft2) ölçü birimleri ile karşılaşılır. Aşağıdaki metrekare – dönüm evlek dönüştürücümüz aracılığı ile kolayca hesaplama yapabilirsiniz. 1 Dönüm = 4 Evlek = 14.400 ay² = 1.338 m² 1 Evlek = 3600 ay² = 334,5 m² 1 m² = 10,76 ay²